マンション管理会社のM&A・売却について

マンション管理会社とは

マンション管理会社とは、マンション管理組合から委託を受けてマンション管理事務を請け負う会社である。

分譲マンションには、居住スペース等の住民が単独で所有する専有スペースと、廊下・エレベーター等の住民全員が共有する共有スペースがあり、マンション管理組合とは、この共有スペースを管理するために住民から構成された組織である。このマンション管理組合が行う業務には、共用スペースの清掃、エレベーター等設備のメンテナンス、修繕積立金の出納等があるが、一般的にこれらの業務は外部業者に委託されており、それを受託するのがマンション管理会社である。

マンション管理業を営むためには、マンション管理適正化法の規定に基づき、国土交通大臣の登録を受け、国土交通省が所管するマンション管理業者登録簿に登録することが必要となる。

マンション管理業界の実態

マンション管理業界は、大きくデベロッパー系の管理会社と独立系の管理会社に分かれている。

右肩上がりの成長を続けてきたマンション管理業界だが、新規戸数の増加はピークを迎えつつあり、かつ、2020年以降には管理戸数が減少を始めるとの予測もある。管理サービスによる差別化が難しい業態であるため、顧客のリプレイスには価格競争が必須となっており、競争が激化するに伴い、マンション管理委託料の低価格化が進んでいる。

また、受託戸数5000戸未満の小規模な事業者が全事業者の過半数を占めており、典型的な断片的市場となっている。

 

マンション管理会社のM&Aの現状

マンション管理業界では、過去からM&Aが活発に行われてきた。以前は、不動産市場の不沈に併せて、経営不振に陥ったデベロッパーが傘下のマンション管理会社を手放すケースが多かったが、最近では、マンション管理業界の草創期の創業者が高齢になりつつあり、事業承継のために会社を売却するようなケースも増えてきている。

上述のとおり、マンション管理業界は、受託管理戸数5000戸未満の小規模企業が過半数を占めており、今後、価格・サービス面での競争が激化し、さらにコンプライアンス対応への負担も増していく中で、中小事業者の経営環境は厳しさを増すことが予想され、中小事業者が大手の傘下に入るケースは今後も増加すると考えられている。

また、マンション管理業界では経営者の高齢化が進んでおり、事業承継の問題も深刻化している。この状況を反映し、後継者不在を理由としたM&Aも今後はますます増加して行くものと思われる。

一方で、大手マンション管理会社にとっては、新規営業により新たに受託物件を獲得することは容易ではなく、中小事業者の買収により管理戸数を一括で獲得することは、経営戦略上で重要な選択肢の一つとなる。実際に、ほとんどの大手マンション管理会社は、買収による規模の拡大に積極的な姿勢を打ち出しているのが現状である。

このように買い手・売り手双方のニーズが合致しているため、マンション管理会社のM&Aは今後もますます活発になっていくと考えられている。

以下は、近年におけるマンション管理会社のM&Aの実例である。

時期 買い手 売り手 スキーム
2015年 フージャ―ズHD コーケンコミュニティ 株式譲渡
2015年 エムジーホーム エムジー総合サービス 株式譲渡
2014年 グローバルコミュニティ ジャパンリアルスーパービジョン 会社分割
2014年 名鉄不動産 豊通リビング 株式譲渡
2014年 三菱地所コミュニティ 丸紅コミュニティ 株式移転


インテグループのマンション管理会社M&A成約事例

マンション管理会社(売上約1億円)を売却した事例
不動産管理会社(売上約4億円)を売却した事例
ビルメン・マンション管理会社(売上約6億円)を売却した事例

マンション管理会社のM&Aのスキーム

マンション管理会社のM&Aは、株式譲渡又は事業譲渡で行われることが多い。事業譲渡が選択されるケースで多いのは、売却対象企業に法令的な瑕疵や過重な債務が存在する場合である。

 

マンション管理会社の売却のメリット

売り手のメリット
●売却により人材確保・管理の手間から解放される
●売却により創業者利益が得られる。

買い手のメリット
●一括して管理物件が獲得できる。
●地域的な拡大が図れる。

 

マンション管理会社の事業譲渡の手順

マンション管理会社を売却する場合の手順は以下のとおり。
概ね3~5か月程度で全プロセスが完了する。

①M&A仲介会社に相談

②資料準備

③打診先について協議

④買い手候補への打診

⑤トップ面談

⑥買い手候補からの意向表明(条件提示)

⑦最終交渉先の選定

⑧基本合意の締結

⑨デューデリジェンス

⑩株式譲渡契約(事業譲渡契約)の締結

⑪従業員への説明

⑫管理組合への説明

⑭株式譲渡(事業譲渡)完了

ご参考:マンション管理業界のM&A・売却・譲渡

 

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インテグループでは、マンション管理会社のM&A支援において豊富な実績があります。
マンション管理会社の優良な買い手候補とネットワークを有していますので、マンション管理会社のご売却をお考えの経営者様は、まずはお気軽にお問合せください。

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04/Dec.2015 [Fri] 10:43

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